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無問西東:西南房地產之王沉浮

網易財經 12-03 1

導語:

曾經的西南房地產霸主,轉眼風流云散、各奔西東。

作者 | 王文華(北京)

專欄 | 網易號外 主編 | 戴鷺

" 我第三次創業,就是跟孫宏斌!",在宣布其創建的兩家公司再次易主之后,鄧鴻對媒體說。

11 月 27 日,融創中國宣布以 152.69 億元收購成都環球世紀會展旅游集團有限公司(下稱成都會展)與成都時代環球實業有限公司(下稱時代環球)各 51% 股權,作為收購標的公司創始人,鄧鴻從此有了一個新身份。

5 個月 20 天,敲定 153 億元大單,對在并購市場出手闊綽的融創而言,屬于一盤小菜。但對鄧鴻而言,注定不平凡。復盤過往,此次成都會展與云南城投,西南兩大房地產巨頭,在過去三年里經歷了諸多波折,最終各奔西東。

鄧鴻發跡史

有著 " 會展王 " 之稱的鄧鴻,在四川頗有名氣。據媒體公開報道,1963 年鄧鴻出生于成都一個軍人家庭,當過兵,打過仗,轉業后做過很多行當。從最初靠給人畫路牌廣告、擺地攤、到當二房東收租金,再到開服裝店,鄧鴻逐漸展現生意頭腦。

1993 年,鄧鴻結識了在美國做飛機配件生意的美籍華人,后出國。這也被外界認為是其人生真正的轉折點。

1995 年,鄧鴻回國,斥資 14 億元在成都金牛區沙灣興建國際會展中心,開始切入會展旅游業,成立成都環球世紀會展旅游集團。隨后相繼投資打造了九寨天堂國際會議度假中心、成都世紀城新國際會展中心、亞洲最大單體建筑環球中心等。

1997 年,成都國際會展中心開業,作為西部建筑規模最大的展覽場館,成為了成都地標性建筑。鄧鴻通過在周邊修建五星級酒店、商場等,使得該區域成為成都知名商圈之一。

1999 年,鄧鴻投資 1.5 億元建造亞洲最大藝術場館之一,成都現代藝術館;2001 年,投資建設九寨天堂國際會議度假中心。2003 年 12 月,在高新區投資建設總面積 180 萬平方米的成都新國際會展中心,世紀城。

以會展旅游拉動區域經濟,鄧鴻創造的 " 會展業成都模式 " 令其迅速成名,之后更是壟斷了四川省會展業務,被冠以 " 會展王 " 稱號,成為四川排名前十的地產商。

2004 年,鄧鴻被成都市政府授予 " 建設成都杰出貢獻獎 ",獲獎理由是" 從 1997 年至 2004 年,為成都帶來 240 億元直接經濟收入 "。

危機與轉機

名利雙收的鄧鴻,并未停下擴張的腳步。2008 年 12 月,成都會展旅游集團投資建設 " 亞洲最大單體建筑 " 新世紀環球中心。公開資料介紹,該項目是四川省、成都市兩級政府確定打造的世界現代田園城市的重大項目,定位為成都市的娛樂、休閑、購物天堂,總占地面積約 1300 畝,總建筑面積約 176 萬平米。

歷時近 5 年, 2013 年 4 月 28 日,環球中心正式開業,作為項目推手,鄧鴻卻沒有露面。據《南方人物周刊》報道,2013 年 2 月下旬,鄧鴻在成都雙流機場一架計劃飛往南太平洋雅浦島的私人飛機上被警方帶走。

此后,鄧鴻音信全無,直到同年 11 月初媒體披露他已被證實逮捕,關押在湖北咸寧看守所。上述報道中稱,鄧鴻被逮捕的原因是涉嫌土地倒賣、虛開發票涉嫌逃漏稅和詐騙貸款。

2014 年 9 月 28 日,消失了近 20 月之久的鄧鴻現身旗下企業。據經濟觀察網當時的報道,鄧鴻現身旗下環球國際中心,并走訪了部分企業。現身的消息被當時媒體解讀為平穩落地。此后,再無更多關于鄧鴻的消息。

2018 年 8 月,鄧鴻正面回應被帶走一事,說,2013 年出事后相關部門從公司拉走 10 卡車資料,財務、經營等數據資料跨度從 90 年代起近 20 年時間,經過調查并無違法亂紀情形,在此期間,成都會展集團沒有因此出現一名高管離職。

西南地產龍頭浮沉

兩年后,沉寂多時的鄧鴻再次成為媒體關注焦點。2016 年 5 月,云南城投集團以 118 億元收購成都會展 51% 股權,云南城投集團董事長許雷出任董事長。

盡管成都會展土地儲備驚人,事后來看,融創此次交易涉及成都、武漢、長沙、昆明等城市的 18 個項目,總建筑面積約為 3071.6 萬平方米,可售建筑面積約為 2771.6 萬平方米,約占總建筑面積的 90%。截至公告日,未售建筑面積約為 2390.1 萬平方米。但是,成都會展的變現與盈利能力,與它龐大的土地儲備遠遠明顯不匹配。

2015 年、2016 年及 2017 年 1-8 月,成都會展的營收分別為 16.81 億元、16.45 億元、10.94 億元,凈利潤分別為 8787 萬元、2.61 億元以及 1.85 億元。這種盈利水平,僅相當于國內房企中三四線的水平。更談不上 50 強、100 強。

另一方面,曾經出手收購成都會展的云南城投,才是當之無愧的西南房地產之王。據云南城投集團官網介紹,公司是由云南省國資委監管的省屬大型企業,擁有云南城投和云南水務(06839.HK)兩家上市公司、一家新三板公司(一乘股份),全資及控股 40 余家二級子公司,是曲靖市商業銀行第一大股東、萊蒙國際流通股第一大股東、聞泰科技第二大股東。截至 2018 年 12 月 31 日,云南城投集團總資產已 2924.73 億元。

作為大鱷,許雷領導下的云南城投一度也像孫宏斌一樣,在房地產領域頻頻出手收購,2016 年到 2018 年,云南城投累計出資約 45 億,收購銀泰系沈國軍旗下大量項目。2016 年出資百億收購成都會展 51% 股權。此外,這幾年云南城投還收購了海南會展、廣東云景旅游、昆明城海、七彩云南等多家公司股權,累計耗資約 300 億元。

云南城投集團有意將收購的股權裝入上市公司云南城投。2017 年 6 月,云南城投集團旗下上市公司云南城投停牌重組,計劃裝入成都會展。2017 年 11 月,云南城投宣布收購成都會展 100% 股權,主要標的物為成都世紀會展中心及其配套酒店、商業,環球中心、成都黑龍潭等開發項目,資產預估值達 240 億元。

云南城投有上市公司平臺和融資渠道,成都會展有土地儲備項目,一旦資產置入完成,云南城投集團等于打通了任督二脈,將坐實西南房地產龍頭的地位。鄧鴻也能實現完美轉身、獲得溢價套現的良機。

但是,這樁交易,隨著西南地產之王許雷的落馬無疾而終。2019 年 5 月 24 日,云南省紀委監委發布消息,云南城投集團黨委書記、董事長許雷涉嫌嚴重違紀違法,主動投案。2019 年 6 月 20 日,籌劃近兩年的收購案確認告終。云南城投宣布終止收購成都會展 100% 股權,原因是 " 國內市場環境、經濟環境等客觀情況發生變化,交易各方在部分重要條款上無法達成一致意見 "。

不僅收購無法完成,云南城投自身也成了整改對象,保利集團開始介入云南城投集團的混改。2019 年 10 月 14 日,云南城投公告顯示,為加快推進云南省人民政府與保利集團就省城投集團混合所有制改革合作事宜,經保利集團推薦,云南省省委決定,任命保利集團衛飚同志擔任省城投集團黨委書記、董事長。

巨額的融資獎金

云南城投的混改背后,與其的資金鏈和盈利水平密切相關。云南城投在巨額收購之后,長期尚未完成旗下公司的整合,導致云南城投集團的盈利水平極為低下,負債率高企,多年凈利潤為負。

缺錢的同時,融資成為成都會展最緊要的事。為了融資,成都會展給出了高額的績效獎金。

2019 年 11 月,云南城投集團連續多日 " 自曝家丑 ",公布多起部分領導干部及下屬企業違規現象。值得注意的是,成都會展也牽連其中。

云南省紀委監委公布的信息顯示,成都環球世紀會展旅游集團公司違規發放獎金。2019 年 1 月,成都會展集團公司地產事業部人事工資專員彭希報請地產事業部人事總監栗卜、財務經理韓江文、財務總監余志達、地產事業部總經理李萍、孫洪和財務分管領導王韻峰批準,集團副董事長鄧鴻同意,違規向 11 人發放 2018 年融資獎勵金 841.07 萬元,其中稅費 354.37 萬元,實際發放給個人 486.7 萬元。

2019 年 9 月,云南產權交易所掛出兩個交易標的,成都環球世紀會展旅游有限公司 51% 股權的掛牌價格為 135.62 億元,成都時代環球實業有限公司 51% 股權的掛牌價格為 17.07 億元,合計 152.69 億元。環球世紀 51% 股權與時代環球 51% 股權項目捆綁轉讓,受讓方在受讓其中一項股權的同時,還須受讓另一項股權權益。

這兩份股權的出讓方皆為云南城投集團。而在此之前,云南城投集團已將時代環球實業有限公司 51% 股權質押給融創西南房地產開發(集團)有限公司。

公開信息顯示,除去掛牌的該部分股權,成都會展、時代環球其余的股權均由鄧鴻等人持有,且二者持股比例相同。

為了給成都會展尋求新的接盤者,鄧鴻再次走到臺前。2019 年 6 月 7 號,鄧鴻經朋友介紹與孫宏斌見面,據說兩人聊了一個多小時,基本達成收購事宜5 個多月之后,11 月 27 日,融創中國宣布以 152.69 億元收購云南城投集團持有的環球世紀及時代環球各 51% 股權,后者成為融創間接附屬公司,并更名重組為 " 環球融創會展文旅集團 ",鄧鴻出任董事長。

第二次創業

" 我第三次創業,就是跟孫宏斌!" 事實上,鄧鴻的第二次創業一直在進行中。

從云南城投入主成都會展到出售股份,再到融創接盤,過去的三年里,鄧鴻早已開始了第二次創業。

2017 年 4 月,鄧鴻以環球佳釀酒業董事長的身份公開亮相。環球佳釀成立于 2017 年 5 月,由鄧鴻 100% 控股,其子張家豪出任公司法定代表人、執行董事兼總經理。

對于為何涉足酒業,鄧鴻曾透露,他 1998 年開始承辦全國糖酒會,在參與的過程中,發現 " 名酒只有 30% 多的份額,剩下的 60% 多是其他好酒,但是因品牌、經營問題面臨一些困難,因此環球佳釀可以介入 "。

新公司在成立之初,就開始大顯身手。2017 年 4 月,環球佳釀與瀘州市政府簽下 80 億元投資合作協議,擬建設中國醬酒文化主題公園和龍馬潭區濃香釀酒基地。7 月,環球佳釀宣布收購瀘州市國粹酒業 70% 股權。8 月,環球佳釀酒業有限公司與邛崍市臨邛酒業在環球中心洲際酒店簽署戰略合作協議。環球佳釀將對臨邛酒業戰略投資 1.2 億,持股比例占 70%。隨后,環球佳釀在貴州茅臺鎮投資一九一五酒業公司、成立茅臺鎮衡昌燒坊釀酒有限公司等。

2018 年,鄧鴻帶著環球佳釀旗下 17 個品牌、100 多款產品亮相成都春季糖酒會,并放出豪言,希望將眾多優秀的小酒企整合起來,未來三年總計投入 70 億元,用于打造出眾多不同酒類的 " 小而美 " 品牌。

談到未來精力如何分配,鄧鴻說,除了酒業之外,要將 99% 精力放在環球融創," 我把這個作為第三次創業 ",鄧鴻說。

網易號外 | 出品人:姚長盛 齊棟梁

本文作者 | 王文華(北京)

主編 | 戴鷺

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