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頂級富人是如何炒房的?Zara 創始人囤積 780 億房產

作者丨 21 世紀商業評論 李惠琳

11 月的第一周,一個 83 歲的西班牙人以近 3.76 億歐元(約合 29 億元人民幣)的價格,悄悄買了一棟美國西雅圖的辦公大樓,這本是微軟聯合創始人保羅 · 艾倫(Paul Allen)持股公司旗下的物業。

特別的是,這棟大樓是 Facebook 第二總部所在地,Facebook 的員工占據大樓面積的一半以上。

今年 3 月,這個西班牙人在西雅圖就出手過一次,以 6.55 億歐元(約合 51 億人民幣)收購 "Troy Block" 綜合樓,巧合的是,這是亞馬遜西雅圖總部地。這樣一來,老人同時成了扎克伯格和貝佐斯的房東。

這個人名叫阿曼西奧 · 奧爾特加(Amancio Ortega),他更為人所知的身份是快時尚巨頭 zara 創始人。過去 18 年,這位服裝業巨富,顯露出對地產的濃厚興趣,法新社最新的報道稱,截至 2018 年底,其房地產投資組合價值總計近 100 億歐元(約合 780 億人民幣)。

只看黃金地段,只買商業地產

奧爾特加對地產的熱愛,始于 2001 年 Inditex 集團(Zara 母公司)IPO,過去 18 年,他有目的地將其持有的現金投資到地產中去,其現金主要來自 Inditex 的分紅。

根據彭博匯編的數據,過去 18 年,奧爾特加已收到超過 90 億美元(約合 633 億人民幣)的股息。Pontegadea 發言人表示,2019 年,其股息約為 17.7 億美元(約合 124 億人民幣),將繼續投資地產。

奧爾特加為此創辦地產投資公司 Pontegadea,該公司旗下的 Pontegadea Inversiones SL 是操盤房地產項目主要的公司,且持有 Inditex 集團 50 % 的股權。PontegadeaPontegadea 現有 69 名員工,他們負責管理和投資每年的股息,股東則包括其現任妻子及三個子女。

奧爾特加的投資策略極為謹慎,傾向有穩定現金流的商業地產項目,多投資辦公室、商場以及酒店項目,尤其熱衷在大企業集中的黃金地段購買地產,且從來不涉及住宅地產。

他認為,商業地產項目盡管盈利能力有限,卻勝在足夠穩定,而可能更有利可圖的住宅項目,波動性太大,不是投資的最佳目標。

由于財力雄厚,奧爾特加常以全現金的方式收購房產。

2011 年,他一度擊敗著名地產商鐵獅門(Tishman Speyer),拿下馬德里地標建筑畢加索大廈(Picasso Tower),取勝的原因之一,即其能以現金全款支付這筆高達 4 億歐元(約合 31 億人民幣)的交易。

西班牙馬德里畢加索大廈

這筆買賣非常劃算,畢加索大廈在 2007 年估值達 8.5 億歐元(約合 66 億人民幣),受歐洲債權危機影響,收購時只用了一半的價格。

西班牙之外,奧爾特加最偏愛投資美國商業地產項目,其物業遍布西雅圖、舊金山、紐約和華盛頓。

彭博億萬富翁指數顯示,過去 6 年,其在美國投資的房地產超過 30 億美元(約合 211 億人民幣),包括收購曼哈頓歷史悠久的豪沃特大廈、邁阿密最高的辦公大樓等地標性物業,此外,還包括邁阿密海灘邊的整個街區、紐約百老匯大道上最古老的鑄鐵大樓 E.V. Haughwout Building 以及芝加哥的 Esquire 戲院等。

就在 3 個月前,他花了 2.3 億美元(約合 16 億人民幣)買了一棟華盛頓的 12 層辦公樓,其位置靠近美國白宮。

奧爾特加收購的白宮附近的大樓。圖片來源:谷歌地圖

偏愛頂級租戶、優先考慮穩定

根據《福布斯》的數據,奧爾特加現在是全球第六富有的人,身價近 627 億美元。

2011 年,他從 Inditex 集團的執行管理層退休,卻仍然保留 59%的股份,財富來源除了 Inditex,地產投資也功不可沒。

Pontegadea 的年度業績顯示,截至 2018 年底,房地產資產投資價值總額為 97.67 億歐元(約合 761 億人民幣),同比增長 11.5%,公司錄得應占利潤 18.17 億歐元(約合 141 億人民幣),同比增長 23%。

奧爾特加買來的商業物業,以賺取租金的方式創造現金流。他偏愛 " 具有良好信譽的頂級租戶 ",且優先選擇大型跨國公司。目前,大部分物業出租給 Inditex 旗下品牌,也租給 H&M 等競爭對手。

這就不難解釋,這名精明的這投資者對西雅圖兩處地產的興趣,此外,他對蘋果公司所在的物業也情有獨鐘。2012-2014 年間,他累計耗資超 2.6 億美元(約合 18 億人民幣),收購位于西班牙巴塞羅那、瓦倫西亞以及巴黎的三處蘋果旗艦店的物業。

值得一提的是,他對自己公司 Inditex 旗下品牌出租物業時,收取的標準毫不心軟,以至于外界質疑 Inditex 故意支付了高于市場價的租金。同時,這個富人將物業持有方公司放置于稅率更低的國家,來獲得稅收上的實惠。

2018 年,Pontegadea 租金收入就達 3.62 億歐元(約合 28 億人民幣),就其房地產業務的收入而言,51%來自歐洲,46%來自美國,3%來自亞洲。2016 年 2 月,奧爾特加以 3.3 億歐元(約合 26 億人民幣)收購了韓國明洞的 22 層大廈,首次進軍亞洲房地產。

奧爾特加投資地產有個重要準則,集中在 " 穩定的主要國家 ",尤其是首都,其在列的 9 個國家,名單如下:西班牙、美國、英國、加拿大、法國、意大利、墨西哥、葡萄牙、韓國。

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